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保利投顧研究院:2019-2020年房地產行業白皮書(附下載)

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保利發展控股戰略研究院、保利投顧研究院發布了《保利2019-2020年房地產行業白皮書》,這已是保利連續四載發布行業白皮書。2020年白皮書的四個關鍵詞:人口大流動、城市大變局、周期新特征、運行新邏輯。

關鍵詞一,人口大流動

房地產的發展構建在中國城鎮化進程之上,人口是需求之本。保利研究院團隊通過分析全國337城、14億人口、橫跨20年的數據后發現,從遷移特征來看,“鄉-城”城鎮化高位放緩,“城-城”流動加速并存。獨立遷徙變為舉家遷徙,城市綜合收益與二代人口質量紅利將乘法倍增。從遷移方向而言,呈現多維極化格局:“跨省遠赴東部與省內就近集聚并存”、“東部沿海與中西部明星引力同在”、“單核虹吸力與都市圈外溢力均有”。

當下我們正處于一個人口大流動的時代,城鎮化進入高階階段,人口流動多極化。這就不難理解愈發激烈的“搶人大戰”與“城市晉級賽”,是歷史之必然。

關鍵詞二,城市大變局

保利研究院團隊堅持,房地產是基本面的投射,城市生命周期就是房地產生命周期。人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素。縱覽全球,中國過往城鎮化受制于均衡式發展思路,齊夫法則未能完全生效。資源自由流動不足,經濟-人口比重再平衡,大城市不夠大、不夠多。

當下,我們正處在歷史的轉折點,城市大變局的前夕。城鎮化發展思路轉變,市場重回主導地位,土地資源有望更“市場化配置”,將“以人定地、地隨人走”。市場力量、行政導向、客觀規律,三者均指向百城集聚,向陽生長,群星閃耀。城市群、都市圈和中心城市,仍有巨大的增長潛力。未來15年,中國超大城市有望超過10個,特大城市有望超過15個。

關鍵詞三,周期新特征

自2015年起,本輪周期經歷了連續三年大繁榮,至今已有五年。與前三輪的三年小周期不同,期間多次入冬反復,分批調整而總量穩定,土地周期與樓市周期漸行漸遠。諸多過往經驗被推翻,如同亂世紀元,云迷霧罩、混沌不清。保利研究院團隊撥開迷霧,深化保利周期理論,發現:供求周期、政策周期、金融周期三個周期正深度疊合,周期被拉長,箱體被壓扁,城市二八輪轉,并走出自有周期。土地周期與金融緊密相連,房企逆周期操作空間收窄。

關鍵詞四,運行新邏輯

是什么引發了周期新特征?我們認為,是運行邏輯發生了變化:新時代房地產調控長效管理機制建立以來,房住不炒是行業的本質定位,限價等調控政策從物理反應轉向了化學反應。在此基礎上,信貸、政策等外部輸入性因素得以發揮強牽引作用,影響預期,保持窄幅。土地供給彈性天然不同,調控政策分化,城市不再整齊劃一,二八輪轉,走出自有周期。

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