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“ 超高層住宅”畫像:立體山城重慶2200幢排名第一

食色APP提到摩天大樓,你最先會想起什么?是國內第一高的超級“網紅”上海中心大廈,還是創下深圳新高的平安金融中心,抑或是具備東方風格典范的北京“中國尊”……這些矗立于云端的地標式建筑物,早已成為城市的一張名片。

食色APP然而,城市天際線并非僅由寫字樓勾勒,超高層住宅樓群,同樣也是城市人居天際線的展現。不同城市摩天住宅數量有何差異?超高層住宅有何獨特之處?誰買走了摩天住宅?貝殼研究院帶你探索城市摩天住宅里的奧秘。

食色APP(注:國內定義超高層住宅為≥100米的民用建筑,按照層高3.3米計算,本文選取樓層超過30層的小區為超高層住宅樣本)

城市摩天住宅小區分布“南強北弱”,重慶是北京近18倍

城市建筑的“身高”隨著經濟高速發展,也在同步向上生長。那么,不同城市對超高層住宅的熱衷程度如何?貝殼研究院對一線、新一線19城近1.5萬個超高層住宅小區統計分析發現,城市間超高層住宅的差異明顯。

食色APP也許,在許多人印象中,上海、深圳摩天大樓最多,住宅應該也是最高的。但此次研究發現,新一線城市重慶、武漢、成都、西安等城市超高層住宅小區數量位居前列,其中重慶“最高”,憑借2200多幢超高層住宅小區排名首位,是典型的“住在空中”的城市;而一線城市中北京摩天住宅數量在19城中排名靠后,僅有125個小區樓層超過30層。

值得注意的是,重慶超高層住宅小區數量是北京的17.8倍。之所以有如此懸殊的數據差,是因為重慶城區多為山地,建設用地資源的稀缺性決定其縱向發展才能滿足城市居住需求,且住宅日照間距對樓高的限制較低;而北京作為首都,在超高層建筑的規劃上一直有著嚴格的限高令,整個城市并未呈現出“向上生長”的現象。

同樣,綜合考慮各個區域地形地貌、日照、產業結構及發展水平等因素,城市摩天住宅小區的數量分布表現出南北差異。南方城市如重慶、成都、深圳、廣州,中部城市武漢及西安等超過30層的住宅小區數量整體較多,北方城市如北京、青島、天津、沈陽等則在超高層住宅樓的建設上并不出彩。總的來看,城市摩天住宅小區分布呈現“南強北弱”特征。

城市摩天住宅優勢凸顯:品質更高、地段更佳

“危樓高百尺,手可摘星辰”,雖然超高層住宅在電梯、消防安全等方面一直頗具爭議,但其所帶來的更寬闊的視野、更好的通風采光,卻是普通多層住宅無法提供的居住體驗。

貝殼研究院數據顯示,超高層住宅通常具有中高端物業屬性,與整體市場相比,大部分城市超高層住宅具有突出的優勢:更高的居住品質、更佳的地理位置。

從總價和面積來看,大部分城市超高層住宅套均總價、套均面積高于全市平均水平,尤其是一線城市更為顯著。其中,上海摩天住宅套均總價高出全市平均水平588萬,套均面積高出36平;北京超高層住宅套均總價比全市平均水平高115萬元,套均面積高出29平。

物業服務方面,超高層住宅物業品質整體較高。19城中18城超高層住宅小區的平均物業服務費高于全市平均水平,特別是深圳和上海,摩天住宅小區平均物業服務費超過3元/平/月。

城市超高層住宅套均總價之所以高于全市平均水平,一定程度上與小區所處地理位置有關。分析發現,摩天住宅占據區位優勢,大多位于城市資源與人口集中的中心城區,或者周邊城區的核心商圈,地段優勢加持下摩天住宅房價整體稍高。

以上海為例,摩天住宅呈聚集性分布,67%的超高層住宅小區位于內環線以內,集中在徐家匯、臨平路、陸家嘴、南京西路等商圈,內環之外則分布在世博濱江、南橋、嘉定新城等區域性核心商圈。

當然,“立體的山城”重慶是個例外。食色APP超高層住宅套均總價103萬,低于全市平均水平9萬元;套均面積84平,低于全市套均面積3平米。獨特的地形環境造就重慶遍地是摩天住宅的現象,超高層住宅小區數量TOP5商圈包括合川、解放碑、南坪、璧山、觀音橋,其中合川和璧山則屬于非主城區。

誰在云端生活?90后青年占比近半數,購房套均面積85平

那么,究竟是哪些人買走了超高層住宅呢?基于貝殼平臺交易數據,我們從年齡維度對超高層住宅客戶的畫像進行了描摹。

不同于部分老一輩人對高樓的“恐高”,當代年輕人對超高層住宅這一新生產物接受度趨增。貝殼研究院數據顯示,90后已成為城市摩天住宅購買客群的主力軍,食色APP在2019年以來的超高層住宅交易中,90后占比已達到47.4%,顯著高于市場平均水平近15個百分點。

分城市看,合肥、蘇州、成都三個城市摩天住宅客群中90后占比已過半數,其中合肥以55%的比例占據首位。

資金承壓之下,90后青年群體購買超高層住宅的面積普遍較小、總價較低。2019年以來重點城市90后購買超高層住宅的套均面積為85平,套均總價148萬元,分別較80后群體低8平方米、43萬元。

具體分城市看,一線城市北京、上海雖然超高層住宅客群中90后占比不足3成,但購房套均面積均超百平,分別為109和101平米,顯著高于其余城市。

千房千面,對超高層住宅規模、品質、交易等畫像分析,只是一個開始。如今,貝殼樓盤字典已收錄了全國超過2.2億條房源數據,并且每套房子有數百個維度描述,而相信對于每一個維度描述精準分析,都可以讓幫助人們更加全面深入地了解一個“新居住“的狀態,做出更好的居住選擇。

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